テナントの退去を選ぶ店舗オーナー様は、思い入れのあるお店でこれまで必死に営業を頑張ってきたことと思います。
店舗退去は、お店の規模を拡大してエリアを移動することになったり、廃業して別の道を歩み始めたりといった新たなステップへのきっかけになります。
とはいえ気になるのは、テナント退去にあたってどの程度立ち会う必要があるのかという点だと思います。
人生においてテナント退去の立ち合いの機会は、そう何度もあるものではありません。
そこでこの記事では、よりスムーズに立ち会いを完了させる方法について解説いたします。
■テナント退去、そのきっかけとは
まずは、テナント入居者が退去を選ぶ理由やきっかけについて紹介します。
・同じビルの入居者様とのトラブル
残念ながら、他の入居者とのトラブルがきっかけで退去を選ぶ入居者もいらっしゃいます。
特にトラブルに発展しやすいのは近隣店舗の騒音やニオイによる問題です。
飲食店の悪臭や事務所の大きな音などは、ほかのテナントにとって大きな迷惑となることがあります。
もちろん、クレームを入れることで問題が解消するケースもあります。
しかし、繰り返し苦言を呈しても問題が解決せず、かえってトラブルが大きくなってしまう可能性も十分に考えられます。
こういった場合には、より営業しやすい店舗への移転を考えた方が良さそうです。
・将来のため、より耐震性の高い場所へ
築年数がかなり経過している物件では、耐震性に不安を感じることもあると思います。
地震列島と呼ばれる日本において、古いテナントで営業を続けることには大きなリスクが伴います。
その点、新築物件や比較的新しい物件であれば耐震性は十分です。
安心して営業を続けるためには、耐震性の高いテナントビルを選ぶことが重要と言えます。
・より多くの集客を見越し、より近い見込み客のいるエリアへ移転
テナント入居者は、業務拡大や販路拡大のために現在のテナントの退去を選ぶことがあります。
これはいわば、現在の物件で入居店舗が大きく成長した、ポジティブな退去といえるでしょう。
好業績による退去では、入居者はよりアクセスのいい場所や看板が目立ちやすい場所へと転居するのが一般的です。
また、近隣に競合他社がいないエリアを選んで転居するのも良い戦略です。
なお、人気店が入っていた元のテナントはその後、「出世物件」と呼ばれるようになることもあります。
・店舗、廃業
経営状態が悪化し、やむを得ず廃業しなければならないというケースもあります。
利益が目標に達しない、後継者がいない、テナントの家賃が高額で払えないなど、廃業の理由はそれぞれ異なります。
しかし、廃業の理由を問わずテナントを退去する際には適切な対応を行わなければなりません。
廃業にあたってわだかまりを残さないためにも、店舗の明け渡しや原状回復などを済ませておきましょう。
■テナント退去を進める工程
ここからは、テナント退去の最適な進め方についてチェックしていきましょう。
① 物件オーナー様に、テナント解約の連絡
テナントの退去を決めたらまず、オーナー様や大家さん、管理会社などに解約の連絡をしておきましょう。
電話連絡をして退去の内容について承諾を得たのち、申請書面を作成して提出すれば手続きがスムーズに進みやすくなります。
解約申請書の雛形はウェブ上にいくつもあるので、検索しながら作成するのがおすすめです。
解約申請書の作成が済んだらオーナー様や管理会社などに提出し、内容に問題がないかチェックしてもらいましょう。
なお、そのまま廃業する際には保健所に対して「廃業届」を（※「食品営業許可証」を受けていた場合に限る）、税務署に対して「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出する必要があります。
こういった書類についても忘れずに準備しておきましょう。
② 退去日、立ち合い日の調整
テナント退去のスケジュールを早めに決めておくことも重要なポイントです。
多くのテナント賃貸契約には、退去に関する細かいルールが定められています。
例えば解約予告期間が3カ月と設定されているときには、実際の退去の3カ月前には申請が必要となります。
また、退去前には立ち会いや原状回復といった対処も求められます。
退去スケジュールは、これらの各作業にかかる時間を見越して逆算しながら決めていく必要がございます。
退去スケジュールを早めに決めておかなかった場合、予定通りのスケジュールで退去の手続きを終えられないかもしれません。
そうなってしまうと、新規店舗での営業再開にも遅れが生じてしまうことになるので、十分注意しましょう。
③ テナント、退去
テナントの退去にあたってはオーナー様や管理会社の立ち会いのもと、室内の確認をする必要があります。
このタイミングでテナントのカギなどを返却し、部屋を明け渡します。
前もって決めたスケジュール通りに退去を行えるよう、片付けや引っ越しの準備は確実に進めていきたいものです。
④ テナントの原状回復工事
店舗の明け渡しが終わった後には、原状回復工事が行われます。
居抜きのテナントだった場合、原状回復工事にかかる時間は3日以内で済むことがほとんどです。
一方で、スケルトン物件を借りていたのなら、原状回復には1カ月程度というまとまった時間がかかる可能性があります。
もちろん、原状回復工事の期間が長いほどかかる費用も高額となります。
無計画に原状回復工事を依頼すると、工事にかかる費用や時間を把握できなくなってしまいます。
トラブル回避のためにも、テナント退去の立ち会いの際に原状回復工事の範囲をしっかり定めておきましょう。
⑤ 敷金の残高を受け取る
店舗退去と原状回復工事がすべて終わった段階で、敷金の返還などの手続きが行われます。
敷金とはテナントの修繕費や家賃遅滞の補償のためにあらかじめオーナー様に渡しておくお金のことです。
入居者の過失による損傷や家賃遅滞がなければ、敷金の全部または一部が返金されます。
ただし、敷金返還の精算にはかなりの時間がかかることもあります。
事前にオーナー様などに敷金返還のタイミングを確認しておくことで、追い追いの不安を減らすことができるでしょう。
■【③テナント退去時、何するの？】 立ち合いの必要性とマナー
テナント退去時にはオーナー様や大家さん、管理会社や委託業者など貸主がテナントの現状を確認することになります。
この確認の場には、入居者である借り主も立ち会う必要があります。
退去時の立ち会いには、原状回復工事をどの程度行うかなどの認識をすり合わせるという意味合いがあります。
テナント内の状態を確認するためには30分から1時間程度の時間がかかるのが一般的です。
退去時の立ち会いで良い印象を与えるためにも、事前に隅々までクリーニングをしておきましょう。
また、どの設備機器を持ち出しどれを残すのかを決めておき、当日しっかり説明することも重要です。
どこまで原状回復をするのかという方針をしっかり決めておくことで、立ち会いで認識の相違が起きるリスクを減らせます。
■【まとめ】スムーズなテナント退去で、その後の人生を気持ちよくスタート！
テナント退去には大きな手間がかかりますが、1つ1つの手続きを確実に進めていきましょう。
特に、オーナー様などの立ち会いは、原状回復の範囲を定める重要な機会となります。
立ち会いをスムーズに進めるためにも、事前に原状回復工事の方針を決めておきましょう。
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それぞれの資格を持ったスペシャリストによる、細部までこだわった施工が強みです。
また、原状回復工事を通じて資産価値を向上、維持するさせるための提案も可能です。
きめ細かな原状回復工事によって、清潔感のある空間に戻すことができるため、次の入居者が決まりやすく、入居者募集の広告宣伝費や空き物件の維持費などのランニングコストを抑えられるよう、丁寧に施工いたします。
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