皆さん、はじめまして。埼玉県坂戸市を拠点に原状回復工事を手掛けているはなまる建設です。
今回からブログをスタートし、はなまる建設の事業内容や魅力などについて発信していきたいと思います。
弊社が手掛ける原状回復工事は、入居者（賃借人）が退去した後の物件を元通りにする工事です。
入居者の故意や不注意による汚損・破損は入居者の負担で工事をしますが、それ以外の部分は原則としてオーナー負担で工事をする必要があります。
新たな入居者の獲得や物件の資産価値にも関わる問題なので、原状回復工事は適切に行わなければなりません。
ここではテナントビル・オフィスビルなどのオーナー様に向けて、原状回復工事の基本的な内容や必要性、メリットについて解説します。
■原状回復工事って何？
原状回復工事とは、賃貸契約が終了して入居者が退去する際、物件を入居前の状態に戻す工事のこと。
経年劣化した部分や汚れた部分、傷がついた部分を修繕するのはもちろん、入居者の都合で追加した間仕切りや設備などもすべて撤去し、誰も使っていなかったかのように戻します。
原状回復工事を行う主な理由は、次の入居者が快適に使える空間にしなければならないからです。
長年使用した部屋は、多くの場所が経年劣化しているでしょうし、入居者がうっかり汚損・破損させてしまった場所もあるでしょう。
また、前の入居者が部屋をカスタマイズしていた場合、次の入居者にとっては使いづらいかもしれません。
こういった問題を改善し、次の入居希望者がすぐに入居できるよう、部屋をフラットな状態に戻しておく必要があるのです。
さらに、経年劣化がひどい時や設備が古くなっている時は、元に戻すのではなく大幅なリフォーム工事を行うこともあります。
■原状回復工事の主な内容
原状回復工事では、まず間仕切り（パーテーション）や造作物の撤去・解体を行います。
床下などに設置した電気配線・電話線・LANケーブル、OAフロア・OAタップ、照明器具などの設置も必要です。
もちろん、入居者が持ち込んだ家具や備品類なども、すべて撤去しなければなりません。
追加された設備や家具の撤去が終わったら、次はクロス（壁紙）の張り替えや壁のパテ補修、床のタイルカーペットの張り替え、天井・壁・建具の塗装などを行います。
特にクロスはニオイを吸収しやすく、日光や電化製品の熱などによって焼けることもあるなど、劣化が目立ちやすい場所です。
使用感を消すためにも、クロスはしっかりと張り替える必要があります。
そして、室内のクリーニングも必要です。
机の下や窓ガラスは意外と汚れていますし、トイレ・洗面台・給湯室といった水回りや、エアコンの内部には汚れが蓄積しています。
一般的な洗剤や掃除用具では落ちないことも多いのですが、プロ仕様の洗剤や用具を使えば、新品のようにきれいにすることができます。
その他、細かい工事やクリーニングの内容は、物件の状態や構造によって異なります。
時には建物の躯体（骨組み）部分や給排水管が劣化していて、大掛かりな工事をしなければならないケースもあるでしょう。
また、資材や廃棄物の運搬でエレベーターや共用部分が傷つかないよう、丁寧に養生をする必要もあります。
このように原状回復工事とは、単なる「片付け」や「掃除」とは異なる、専門的な技術が求められる工事なのです。
ちなみに、原状回復工事にかかる期間は、物件の広さや工事の内容にもよりますが、一般的には1ヶ月程度です。
退去してすぐに次の入居者へ引き渡せるわけではないので、次の入居者が決まっているのであれば、入居のタイミングを調整しておきましょう。
■原状回復工事の費用を負担するのは入居者？ オーナー？
原状回復工事においてよく発生するトラブルが、「入居者とオーナーのどちらが費用を負担するのかで揉める」というものです。
入居者が使っていた部屋のクリーニングやリフォームを行うのですから、入居者に費用を請求してもよさそうなものですが、実際のところはどうなのでしょうか？
この点については、民法第621条で定められている他、国土交通省からもガイドラインが出されています。
簡単にいうと、入居者の負担で原状回復しなければならないのは、「賃貸物に入居した後に生じた損耗」のうち「通常使用や経年劣化による損耗を超えるもの」です。
「入居者の故意や過失による汚れや傷」と捉えてもいいでしょう。
具体的には、タバコのヤニ・ニオイが染み付いたクロスや、飲み物をこぼして汚れてしまった床材、うっかり物をぶつけて破損させてしまった壁などは、入居者の負担で原状回復させる必要があります。
また、クロスを張り替えていたのであれば元に戻し、入居者が設置した間仕切りや家具も撤去するのが原則です。
この工事の費用には敷金が当てられ、費用がオーバーしている場合は追加請求を行います。
一方、クロスの日焼けや床についた家具の設置跡、冷蔵庫の後部側面の黒ずみなどは、入居者に原状回復の責任がありません。
つまり、こういった部分の原状回復工事は、オーナーの負担で行うことになります。
したがって、原状回復工事を行う際は、物件の状態を十分にチェックし、どこまでを入居者の負担で原状回復すべきなのか明確にしておく必要があります。
工事が始まってから大きな損耗が発見されるとトラブルになりやすいので、退去時の立ち会いの際に細かく確認しましょう。
なお、賃貸契約に「特約」を設け、通常損耗や経年劣化の分も入居者負担にすることは可能です。
しかし、「特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること」「賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること」といった条件があります。
無効になる内容で契約してしまわないようご注意ください。
■原状回復工事を行うメリット
原状回復工事は、必ず行わなければならないわけではありません。
入居者が退去した後、そのままの状態で次の入居者に引き渡すことも可能です。
しかし、原状回復工事にはいくつものメリットがあり、工事の費用以上の効果を生み出します。原状回復工事の主なメリットを挙げてみましょう。
・入居率の増加
適切な原状回復工事を行うと、物件の環境を新築に近い状態まで回復させることができます。
内覧時にきれいな室内を見てもらえば、入居希望者に好感を持ってもらうことができ、新たな入居者を獲得しやすくなるでしょう。
結果として物件の入居率が増加し、安定した収入を得られるのです。
・物件の資産価値の維持
もし劣化・消耗した状態を放置すれば、物件の資産価値は大きく低下してしまうでしょう。
そうなると家賃も低く設定せざるをえず、収入が低下します。
将来、何らかの理由で物件を売却することになった時も、価格が安くなりかねません。
原状回復工事によってしっかりとメンテナンスを行えば、物件の価値を維持できます。
・ランニングコストの抑制
原状回復工事によって物件をきれいにし、次の入居者を早めに獲得できれば、入居者募集の広告費などの費用があまりかかりません。
また、原状回復工事の際に物件のメンテナンスを行い、不具合がある箇所を早めに修繕すれば、大きなトラブルになって高額の修繕費がかかるのを防ぐことができます。
つまり原状回復工事は、ランニングコストの抑制にもつながるのです。
■まとめ
原状回復工事は、物件の価値を維持して新たな入居者を獲得するために必要不可欠な工事です。
多くの場合はオーナーも工事費用を負担することになりますが、コスト以上のメリットがあります。
普段は目に見えない部分までしっかりとメンテナンスを行う必要があるため、工事は専門業者に依頼するのがおすすめです。
適切に原状回復を行い、スムーズに入居者を獲得しましょう。
埼玉県坂戸市のはなまる建設は、原状回復工事全般に対応しております。幅広い工事内容をすべて自社施工しているため、お客様のご要望をダイレクトに反映しやすく、スピーディーに対応できるのが強みです。
40年以上にわたる業歴と、公共施設の工事も数多く手掛けてきた実績により、高品質な施工をご提供いたします。
資産価値向上のためのご提案も可能です。
はなまる建設の原状回復工事について、より詳しく知りたい方は下記のページもご参照ください。
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